黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑01民再3号

抗诉机关：黑龙江省人民检察院。

申诉人（一审被告、二审上诉人）：单立焱，男，1987年3月9日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区，系一审被告单广军的继承人。

被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：哈尔滨橡胶厂破产管理人，住所地哈尔滨市道外区先锋路130-1号。

负责人：李海波，清算组长。

委托诉讼代理人：孙万玉，男，1950年4月24日出生，汉族，哈尔滨橡胶厂退休职工，住哈尔滨市香坊区。

委托诉讼代理人：王翔，黑龙江海天庆城律师事务所律师。

申诉人单立焱之父单广军与被申诉人哈尔滨橡胶厂破产管理人（以下简称橡胶厂管理人）物权保护纠纷一案，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2013）香民一初字第739号民事判决。单广军不服，提起上诉。本院作出（2015）哈民一民终字第1066号民事判决，已经发生法律效力。单广军对生效判决不服，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2018]23000000189号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民抗245号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指令哈尔滨市人民检察院指派检察员栾扬、谢丹出席法庭。申诉人单立焱、被申诉人橡胶厂管理人的委托诉讼代理人孙万玉、王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黑龙江省人民检察院抗诉认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院依据《竞买协议书》与拍品目录中哈尔滨市香坊区香康街（以下简称香康街）26号房产参考建筑面积为511平方米，以及黑龙江省旭晟测绘有限公司（以下简称旭晟公司）测量的香康街26号建筑物合计建筑面积535.89平方米，香康街××号二楼建筑面积163.65平方米的鉴定结论，作为认定单广军无权占有香康街××号房产的事实，缺乏证据证明。首先，虽然《竞买协议书》与拍品目录中香康街26号房产参考建筑面积为511平方米，但哈尔滨市拍卖行（以下简称拍卖行）在特别说明中强调，拍卖人所列的面积仅为参考面积，具体应以买受人实际测量为准。本案橡胶厂管理人提交的黑龙江中林资产评估公司（以下简称中林公司）作出的资产评估报告中，对香康街26号建筑物标注为托儿所，建筑面积为634.80平方米，拍卖行工作人员亦证明资产评估报告是委托拍卖的必须要件，而案涉511平方米的数据并未经拍卖行的现场测量，是依据委托人提供的测量图。其次，旭晟公司对香康街26号建筑物现场勘查测绘时，只有橡胶厂管理人到场，单广军并未到场，亦未在现场勘查笔录上签字。司法鉴定意见书亦载明，勘查中香康街26号与30号的分界位置是由橡胶厂管理人现场指认。原审查明香康街26号与30号并非独立的房产编号，审理中橡胶厂管理人也没有证据证明其具体分界位置。单广军申请再审中提供的证明等，能相互印证香康街××号无房屋坐落，是户籍集体户的编号。最后，橡胶厂管理人自述拍卖的是托儿所房产，拍卖成交后交付的是托儿所的《拆迁协议书》，而根据单广军新提交的设计图纸，托儿所包含了本案争议部分。

单立焱申诉称，请求改判驳回橡胶厂管理人的诉讼请求。原判决认定事实存在诸多错误，认定香康街存在30号房产，根据测量建筑面积为163.65平方米使用面积为109.83平方米证据不足；认定本案通过拍卖取得的房产应当以委托拍卖合同、拍品目录、拍卖公告及成交确认书确定的参考面积511平方米为准错误；认定拍卖行移交的《拆迁协议书》不能证明香康街26号的面积情况错误；认定竞买人无权占有香康街××号并应返还给橡胶厂管理人错误。单立焱现有新的证据，均能够证明不存在香康街××号及其对应房产，足以推翻原判决。

橡胶厂管理人辩称，案涉拍卖过程中，单广军到现场看过展样，其中并不包括香康街××号。香康街26号是留守处，30号是职工宿舍，中间隔着一道墙，各有不同的通道，从香康街26号进入不可能看到30号，拍卖的房产也不包含香康街××号。单广军系在接受房产后装修过程中强行将香康街26号与30号中间的隔断打通，还与当时居住其中的橡胶厂职工发生了冲突。原审鉴定过程中现场测量时，单广军在被通知到场的情况下未到场，系自身放弃权利，橡胶厂管理人和人民法院均没有过错。原判决综合全案多份证据作出的事实认定，依据充分，请求再审予以维持。

橡胶厂管理人向一审法院起诉请求：1.确认香康街××号房产为哈尔滨橡胶厂所有；2.单广军立即停止非法侵占香康街××号房产的行为并恢复原状。一审法院认定事实：2010年5月31日，哈尔滨橡胶厂经道外区人民法院裁定破产，成立破产管理人，进行破产清算工作。2011年11月20日，经中林公司评估，哈尔滨橡胶厂位于香康街房产建筑面积634.80平方米。2012年4月1日，橡胶厂管理人委托拍卖行拍卖香康街26号房产整体，参考建筑面积511平方米。2012年4月9日的拍卖公告公示：香康街26号房产参考建筑面积511平方米。2012年4月16日的拍品目录记载：香康街26号房产参考建筑面积511平方米。2012年5月24日，单广军与拍卖行签订拍卖成交确认书，成交的拍卖物之一为香康街26号房产整体。次日，拍卖行将香康街26号房产的《拆迁协议书》原件移交给单广军。香康街26号房产未办理产权证，1994年10月13日，哈尔滨橡胶厂同香坊区人民政府住房解困办公室签订《拆迁协议书》，约定内容之一为“新建托儿所面积不少于原使用面积517平方米，但超出部分按商品房价计算，由橡胶厂交款。”单广军接受香康街26号房产后，把其二楼与香康街××号之间的墙体打通，一起用于旅馆经营。2014年10月29日，经本院技术处抽签确认，由旭晟公司对香康街26号及30号建筑原状进行测绘。2015年1月29日，旭晟公司出具黑旭晟[2015]鉴字第001号鉴定意见书：香康街26号建筑物合计建筑面积535.89平方米、使用面积359.66平方米，香康街××号二楼建筑面积163.65平方米，使用面积109.83平方米。一审法院认为，依据企业破产法第二十五条规定，破产管理人可以代表破产企业参加诉讼、仲裁或者其他法律程序，故橡胶厂管理人具有诉讼主体资格。关于拍买物和购买物，买受人通过拍卖购买的房产应当依据委托人与拍卖人的委托拍卖合同、拍卖行拍品目录、拍卖公告、买受人与拍卖人的拍卖成交确认书确认。案涉的前述文件中均明确写明拍卖物为香康街26号房产参考建筑面积511平方米。拆迁协议是房屋拆迁补偿时的意向性协议，协议记载的新建托儿所面积不少于原使用面积517平方米，仅能说明拆迁前原托儿所的使用面积是517平方米，不能证明现香康街26号房屋的面积情况。故单广军拍买的房产面积应当以前述成交确认书等文件记载的参考建筑面积511平方米为准。经依法委托的鉴定机构测量：香康街26号建筑物建筑面积535.89平方米，香康街××号二楼建筑面积163.65平方米，合计建筑面积达699.54平方米，远多于拍卖公示的511平方米，而测量所得的26号535.89平方米建筑面积与拍卖公示的参考511平方米建筑面积相近，可以确认橡胶厂卖给单广军的是香康街26号，不包括30号，现以上699.54平方米建筑面积房产均被单广军占有，单广军对香康街××号房产系无权占有。香康街××号原为橡胶厂员工宿舍，与香康街26号一墙之隔，该墙体现已被单广军拆除，鉴定测量确认，该墙体位于二层走廊由香康街26号至香康街××号方向24.55米处、由香康街××号至香康街26号方向11.03米处。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，故单广军应将其无权占有的香康街××号建筑面积163.65平方米房产返还橡胶厂管理人。关于橡胶厂管理人要求恢复原状的诉讼请求，因其提供的证据无法清晰证明香康街××号原貌，不予支持。一审法院判决：一、单广军于判决生效之日起10日内将位于二层走廊由香康街26号至香康街××号方向24.55米处、由香康街××号至香康街26号方向11.03米处墙体恢复，并于判决生效之日起10日内从香康街××号迁出让与橡胶厂管理人；二、驳回橡胶厂管理人其他诉讼请求。案件受理费100元、鉴定费4000元，均由单广军负担。

单广军不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回橡胶厂管理人的诉讼请求。本院二审认定的案件事实与一审一致。二审中，经现场踏查，香康街26号现由单广军经营丽尚旅馆，从香康街26号上到二楼是旅馆的房间。争议拆除的间壁墙在旅馆自编号215房间至217房间和与之相对应的226、228房间的间墙位置，包括217房间。217房间往东（里侧）共有217、219、221、223、225、226、228、230、232、236及走廊尽头的储物间共计11个房间。217房间临院内侧是门改窗，有外楼梯从院内上到二楼从该（217）房间进入楼内，已改成窗户，从外楼梯上到二楼该房间的楼梯处有铁栅栏上锁，现不能通行。本院二审认为，2010年5月31日，哈尔滨市道外区人民法院根据哈尔滨橡胶厂的申请，作出（2010）外民三破决字第1－1号民事决定书，决定哈尔滨橡胶厂进入破产程序，成立清算组，并指定哈尔滨橡胶厂破产清算组为橡胶厂管理人。橡胶厂管理人主体适格，单广军以其不是适格主体的上诉理由不成立，不予支持。哈尔滨橡胶厂破产清算期间，于2011年3月14日召开债权人会议，通过了破产财产管理方案、分配方案和变现方案。橡胶厂管理人根据变现方案，对破产财产经评估后进行拍卖，拍卖财产包括香康街26号房产。单广军经过拍卖程序取得了香康街26号房产所有权。在《竞买协议书》和拍品目录中均明确了香康街26号房产参考建筑面积为511平方米，虽然1994年10月13日的《拆迁协议书》中约定了补偿使用面积不少于517平方米，但只能证明原哈尔滨橡胶厂在1994年被拆迁时对其补偿的面积，并不能以此否定《竞买协议书》和拍品目录中所明确拍卖的香康街26号房产参考建筑面积为511平方米，橡胶厂管理人并未将香康街××号房产纳入拍卖财产中，并且香康街××号有独立的出行楼梯，单广军将香康街26号与香康街××号间墙拆除，侵犯了他人财产权。单广军关于并未侵犯他人权益的上诉理由不成立，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由单广军负担。

再审中，围绕再审请求与争议，双方当事人提供了证据，本院组织进行了质证。单立焱举示了香坊区中山路派出所、哈尔滨东典物业管理有限责任公司及香坊区六顺街道办事处远香社区分别出具的证明、常住人口登记表、设计图纸和孙惠茹书面证言等证据，拟证明香康街××号为空号，无实际地址，此编号为中山路派出所户籍集体户的编号，无实际房屋坐落，特别是常住人口登记表显示1982年孙惠茹落户到香康街××号，此时橡胶厂幼儿园还未建成，设计图纸显示橡胶厂幼儿园二层没有间墙设计，不可分割，证明香康街××号为空号。橡胶厂管理人对以上证据均有异议，认为门牌号的发放及确定不是以上出具证明机关的职权，其无权证明是否存在香康街××号，本案争议焦点不是香康街××号是否真实存在，而是橡胶厂是否将争议房产委托拍卖给单广军；设计图纸没有确定的指向，无法证明房产在后续使用中是否自行构筑了间墙及不可分割，也证明不了争议房产出卖给了单广军；孙惠茹未出庭作证，不能确定证言是其真实意思。橡胶厂管理人提交了拍卖工作总结，拟证明橡胶厂拍卖处理的香康街房产参考面积511平方米左右，包括建筑面积二楼411.10平方米，一楼101.74平方米，不存在将争议房产整个出卖的情况。单立焱对此有异议，认为511平方米只是参考面积，不是拍卖房产的实际面积，具体面积应以测量为准。综合双方当事人对全案证据的质证意见，再审对原审查明的基本事实予以确认，但其中关于“2012年4月1日，橡胶厂管理人委托拍卖行拍卖香康街26号房产整体，参考建筑面积511平方米”及“2012年5月24日，单广军与拍卖行签订拍卖成交确认书，成交的拍卖物之一为香康街26号房产整体”的表述不准确，就此事实及原审鉴定是否未通知单广军摇号和到场等相关事实，本院确认如下：

2012年4月1日，橡胶厂管理人和拍卖行签订委托拍卖合同，其中拍卖标的清单序号3对应的拍卖标的名称为“香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体（其中香坊区香顺街23号房产参考建筑面积：791.22平方米，土地参考面积：1011.50平方米；香康街26号房产参考建筑面积：511平方米）”，对应的保留价为480万元。

刊登于2012年4月9日生活报C04版的拍卖公告，第3项为“香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体，参考价480万元（其中香坊区香顺街23号房产参考建筑面积：791.22平方米，土地参考面积：1011.50平方米；香康街26号房产参考建筑面积：511平方米）”；展样时间2012年4月11-12日，展样地点标的物所在地。

2012年4月9日，拍卖行出具特别说明，其中第3项“三号标的”内容为：香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体拍卖，其中香坊区香顺街23号房产目前处于租赁状态，租赁期未满，买受人需在2012年10月31日后交接此标的。香康街26号房产，没有房产证及土地使用证，该房产现为破产企业留守处，因企业有许多善后工作需要处理，拍卖成交后的三个月委托人与买受人交接此房产。第5项内容为：本次拍卖中拍卖人所列的房产及土地使用权、土地租赁权的面积仅为参考面积，具体的应以买受人实际测量为准。同日的拍卖须知中，明确拍品情况均以展样期间实物为准，竞买人应在竞买前到相关部门调档查验，对拍品的全部情况进行咨询、了解、认可，并对自己的竞买行为负责。

2012年4月13日，拍卖行与单广军签订《竞买协议书》，其中记载的拍卖标的名称为“香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体，参考价480万元（其中香坊区香顺街23号房产参考建筑面积：791.22平方米，土地参考面积：1011.50平方米；香康街26号房产参考建筑面积：511平方米。”该协议书特别约定的第4项内容为“竞买人在拍卖会前应详细阅读并全面了解，认可《拍卖规则》、《拍卖须知》、《特别说明》的相关规定，拍卖成交后买受人自愿遵守《拍卖规则》、《拍卖须知》、《特别说明》”。拍品目录第3项内容,与《竞买协议书》中拍卖标的物名称部分记载的内容一致；该目录后注明：拍品目录只是对拍品进行的文字说明，所列各项数据仅供参考，不表明拍卖人对拍品的任何担保，拍品情况均以展样期间实物为准。竞买人应在拍卖前对拍品的全部情况进行咨询、了解、并认可后，方可参加竞买。同日，单广军在竞买人领取材料签收单上签名确认其领取了拍卖规则、拍卖须知、拍品目录和特别说明，该签收单中记载：竞买人已在展样期间对2012年4月16日拍卖会拍品的实际情况进行了详细的咨询、了解、并对拍品的所有情况（包括品质、数量、面积、年限、费用及所存在的瑕疵问题等）完全掌握。

2012年4月16日，在拍卖行于哈尔滨市道外区中马路18号举行的拍卖会中，单广军持18号竞买牌号，对3号拍品“香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产”整体，以起拍价480万元竞买成交，单广军在拍卖会记录和成交确认单上签名确认。

2012年5月24日，拍卖行与单广军签署拍卖成交确认书，载明的拍卖物名称为：香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体；金额：5040000。在其他规定中注明：《拍卖规则》《拍卖须知》《特别说明》《拍品目录》。

2012年5月25日，拍卖行与单广军签署的交接单记载：拍卖人现已将2012年4月16日拍卖的香坊区香顺街23号房产及土地使用权、香康街26号房产整体中的香坊区香康街26号房产的《拆迁协议书》原件移交给买受人。

中林公司关于哈尔滨橡胶厂资产评估“托儿所”一项，位置为香康街26号，建筑面积为634.80平方米。