湖南省吉首市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘3101民初538号

原告：宋秀丽，女，1973年6月6日出生，土家族。

委托代理人：杨帆，男，1972年7月14日出生，土家族，系原告配偶。

被告：湖南精诚房地产开发有限责任公司，住址：吉首市光明西路京城广场。

诉讼代表人：湖南精诚房地产开发有限责任公司。

负责人：丁洋。

委托代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。

委托代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，系清算组成员。

被告：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，住址：湖南省湘西经济开发区学院路吉凤家园E栋504号。

法定代表人：丁洋，负责人。

委托代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。

委托代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，系清算组成员。

原告宋秀丽与被告湖南精诚房地产开发有限责任公司（以下简称精诚公司）、被告湖南正华企业破产清算事务所有限公司（以下简称正华公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人以及被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告宋秀丽向本院提出诉讼请求：一、判令精诚公司继续履行2015年9月209日《商品房买卖合同》；二、确认原告于D栋2703号住房预告登记有效；三、判令被告精诚公司于30日内按照《商品房买卖合同》中原告购买的房屋给原告办理不动产权证。事实与理由：自2011年8月18日起,原告宋秀丽从与被告精诚公司签订《商品房买卖合同》并按规定和要求缴款、完税,并依法依规、依合同并进行了网签和预告登记。吉首市人民法院2019年2月21日受理精诚公司破产还债程序,2019年11月28日精诚公司管理人通知原告解除合同,2019年11月8日精诚公司讼争房屋所在楼盘进行重新售卖。管理人申请确认解除合同,吉首市人民法院2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,确认管理人解除预告登记的效力,从而剥夺了原告预告登记权利人赋予的请求权。《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从该条款可知,对预告登记进行了明确得约定,是预告登记行为发生的前提条件,也即预告登记是由当事人的意愿产生,预告登记具有保全效力和物权期待效力。若任意行使解除合同的权利,则有违立法者原本为保护购房者权益而设计预告登记制度之初衷。综上所述,原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效,是为了满足基本生活条件的刚需购房,且进行网签和办理了不动产所有权预告登记,具有不得任意撤销的公示公信力，未经预告登记权利人同意不得处分该不动产。为维护原告的合法权益,为此诉至法院。

被告湖南精诚房地产开发有限责任公司辩称：一、涉案商品房买卖合同未实际履行，且已经（2019）湘3101破2号之五民事裁定书裁定解除了合同及预告登记，原告要求继续履行合同并办理不动产权证无事实及法律依据。原告宋秀丽与精诚公司签订了吉首市商品房销售合同，依据合同第八条“出卖人应当在2016年12月31日前……将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第七条：“买受人如未按合同规定的实际付款，按下列方式处理：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同”之规定，原告向精诚公司缴纳一部分购房款后，精诚公司也未履行办证义务，涉案买卖合同未得到实际履行。

2016年，精诚公司因涉及非法集资，被列入吉首市处非项目，涉案水畔铭城CD栋项目处于烂尾状态。大量教师及非教师购房户上访要求退房款，2016年4月12日及8月21日，吉首市政府分别出具市长办公会议纪要，由吉首市新城公司出资对教师职工及非教师职工集资购房部分进行回购，并按规及时清退教师购房款，做好安抚工作。2016年4月开始，精诚公司就涉案项目的房款全部予以清退。因此，原告再以买卖合同继续履行并办理产权证没有任何事实依据。

二、精诚公司已经进入破产程序，原告并非消费型购房人，不能对抗精诚公司管理人的执行。破产程序属于概括的执行程序，原告宋秀丽不符合消费型购房条件，不能对抗管理人的资产执行及处置权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述批复对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因，原告名下2套多层住宅，且未支付合同约定总价款的50%，不符合消费型购房人排除执行的条件，不能对抗管理人的执行。关于原告提出的预告登记，该登记手续并非所有权登记，不产生物权效力，只是保障将来物权的取得，依附于债权，随着债权的消灭而消灭。涉案合同已经吉首市人民法院（2019）湘3101破2号之五民事裁定书确认解除，并解除了原告的预告登记。

三、涉案房屋属于精诚公司的破产财产，原告要求办理产权登记，违背《企业破产法》债权公平清偿的原则。根据《破产法》第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。至原告被裁定受理破产重整之日，涉案房屋仍属于精诚公司财产，尚未转移登记至原告名下，依法应列入债务人破产财产。原告要求精诚继续履行合同、办理产权登记，违背《破产法》关于公平清偿的原则。

四、从各级法院的裁判案例显示，进入破产程序中，未履行完毕的合同，不能对抗破产管理人的执行权。从各级人民法院的裁判案例来看，在债务人进入破产程序后，关于未履行完毕的合同统一裁判意见为：破产程序中，未履行完毕的合同管理人有权解除。尚未转移房屋产权登记的，仍属于债务人财产，债权人要求交付房屋没有事实及法律依据，并应当向管理人申报债权。