湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘31民终643号

上诉人（原审原告）：宋秀丽，女，1973年6月6日出生，土家族，住湖南省吉首市。

委托诉讼代理人：杨帆，男，1972年7月14日出生，土家族，住湖南省吉首市，系上诉人宋秀丽配偶。

被上诉人（原审被告）：湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司，住址：吉首市光明西路精诚广场。统一社会信用代码：9143310170748423XU。

法定代表人：黄忠平，系该公司负责人。

诉讼代表人：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，系该公司破产管理人。

委托诉讼代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，住湖南省吉首市。

被上诉人（原审被告）：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，住址：湖南省湘西经济开发区。统一社会信用代码：91433101ＭＡ4ＬＬＰ4ＣＸ1。

法定代表人：丁洋，系该公司负责人。

委托诉讼代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，住湖南省吉首市。

上诉人宋秀丽与被上诉人湖南精诚房地产开发有限责任公司（以下简称“精诚公司”）、被上诉人湖南正华企业破产清算事务所有限公司（以下简称“正华公司”）破产债权确认纠纷一案，宋秀丽不服湖南省吉首市人民法院于2020年4月29日作出的（2020）湘3101民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问、阅卷的方式进行了审理。本案现已审理终结。

宋秀丽的上诉请求：1、撤销原判；2、继续履行于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》；3、确认D栋2703号住房属于宋秀丽的预告登记有效；4、判令办证条件成熟时，于30日内办证。事实和理由：一、认定基本事实错误。1、上诉人宋秀丽与被上诉人精诚公司签订的《商品房买卖合同》，自2011年8月18日起按照约定缴款、完税，并依照合同约定进行了网签、预告登记。2019年11月8日，被上诉人精诚公司对案涉房屋所在楼盘进行再次售卖，后依被上诉人精诚公司管理人的申请，一审法院作出了裁定，裁决了管理人解除网签和预告登记，从而剥夺了上诉人的预告登记的保全效力和破产保护效力。2、2011年8月18日，购买房屋时仅有一套住房，为了满足基本生活需要而购买的，上诉人是真实消费性购房。3、精诚公司进行了二次售卖，说明案涉房屋不属于法律上或者事实上不能履行的合同，签订合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效并能够继续履行。二、适用法律错误。1、预告登记具有保全效力和破产保护效力。其原因在于，预告登记之目的在于期待将来的物权取得，预告登记之性质为担保债权履行的手段，若任意行使解除合同的权利，则有违立法者原本为保护购房者权益而设计预告登记制度的初衷，基于预告登记的请求权并无物权变动效力，但具有对抗物权变动的效力和破产保护效力。2、本案应当适用物权法及其司法解释的相关规定。3、上诉人与被上诉人精诚公司签订合同后，上诉人已按照合同约定支付了首付款，但因被上诉人精诚公司自己的原因，至今未按照合同约定履行办理按揭贷款手续，导致上诉人无法履行剩余房款的交付，由于被上诉人精诚公司的违约，阻碍了合同的旅行，按照相关法律规定，被上诉人正华公司申请解除商品房买卖合同于法无据。

针对宋秀丽的上诉，被上诉人精诚公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋秀丽与精诚公司签订的买卖合同未实际履行完毕，且宋秀丽不符合消费型购房人的条件，不能对抗破产程序中管理人的解除权。二、预告登记仅为房产局的行政备案手续，不具有物权登记效力，该登记手续因买卖合同的解除已经失效。三、涉案房屋属于精诚公司破产财产，依法应当用于清偿精诚公司债务，不得进行个别清偿，否则损害其他债权人利益，违反《破产法》公平清偿原则。

针对宋秀丽的上诉，被上诉人正华公司答辩称：正华公司并非本案适格被上诉人，正华公司是精诚公司破产管理人，依据《企业破产法》相关规定，正华公司作为破产管理人对外代表精诚公司出庭应诉，并非本案适格主体，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

上诉人宋秀丽作为原审原告，向一审法院起诉请求：一、判令精诚公司继续履行2015年9月20日《商品房买卖合同》；二、确认原告于D栋2703号住房预告登记有效；三、判令被告精诚公司于30日内按照《商品房买卖合同》中原告购买的房屋给原告办理不动产权证。

一审法院认定事实：2015年9月20日，原告宋秀丽（买受人）从与被告精诚公司（出卖人）签订《吉首市商品房买卖合同》，该合同第一条：出卖人以出让方式取得位于镇溪××××、编号为吉国用（2011）第2-51-10的地块的土地使用权。该地块土地面积为8894.50平方米，规划用途为住宅,土地使用年限自2011年12月21日至2081年12月21日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名水畔铭城四期（教师公寓）。建设工程许可证号为建规【建】字吉第201312060号，施工许可证号为433101201507010101；第二条：商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为吉首市房地产管理局,商品房预售许可证号为_2015-0050。第三条：买受人购买的商品房（以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:第Ｄ栋／单元2703号房。该房建筑面积为127.86平方米,套内建筑面积为106.04平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.82平方米。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构,层高为2.90米,建筑层数地上31层,地下0层。第四条：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）每平方米2279.00元,总金额（人民币）291393元。

原告宋秀丽于2011年底开始交付本案争议房屋购房团购款；2015年4月26日，宋秀丽在吉首市房地产交易登记中心办理了该房屋预告登记；2015年9月20日被告开具原告购房款收据121393元，于2015年9月21日缴纳契税11655.72元及维修基金7671元；2019年2月21日，申请人湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司以其不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向该院申请重整。2019年7月19日，吉首市人民法院作出（2019）湘3101破2号民事裁定书，裁定受理湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司重整申请，并指定湖南正华企业破产清算事务所有限公司为破产管理人。

2019年11月28日精诚公司管理人通知原告解除合同,管理人申请确认解除合同,该院2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,裁定解除被申请人李侣、李长龙、向发森、宋秀丽与精诚公司对水畔铭城在建工程C、D栋商品房的网签及预告登记（详见C、D栋房屋网签及预告登记明细表）；同日，原告宋秀丽收到以上裁定后向被告申报债权，申报要求为“要求办证”。此后，原告对此裁定不服，故诉至该院。