湖南省株洲市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）湘02执复90号

复议申请人（被执行人）：湖南金沙新能源有限公司破产管理人。

委托代理人：童言，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。

申请执行人：汪庆岩，男，1975年10月28日出生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝安区。

委托代理人:周迪武，湖南法健律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更异议请求，进行和解，申请复议，签收法律文书等诉讼权利。

被执行人：尹生林，男，1966年3月24日出生，汉族，海南省海口市人，户籍地海南省海口市美兰区。

被执行人：钟林敬，女，1971年12月6日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市天元区。

复议申请人湖南金沙新能源有限公司破产管理人（以下简称金沙公司破产管理人）因与申请执行人汪庆岩、被执行人尹生林、钟林敬民间借贷纠纷执行一案，不服株洲市天元区人民法院（2020）湘0211执异12号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人金沙公司破产管理人向株洲市天元区人民法院提出异议请求：1、中止执行对被执行人钟林敬名下位于天元区天台路39号银天广场2216、2212、2217、2211房产的评估、拍卖；2、撤销（2015）株天法执字第790号之三执行裁定。事实和理由：1、法院作出的（2015）株天法执字第790号之三执行裁定适用法律错误。涉案房屋登记产权人为株洲市华兴房地产开发有限责任公司（以下简称华兴公司）而非被执行人钟林敬，在被执行人钟林敬就涉案房屋已经支付了部分或全部价款并实际占有的情况下，法院才能对涉案房屋进行预查封，而预查封效力仅系限制房屋所有权转移至被执行人钟林敬以外的第三人，只有在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才自动转为查封登记，未登记在被执行人名下的，不得以预查封直接评估、拍卖。2、法院对涉案房屋进行评估拍卖的执行行为违反法律规定。被执行人钟林敬与华兴公司虽签订“商品房买卖合同”并进行了合同备案，但未进行预告登记，钟林敬仅为房屋备案登记的受让人，而非所有权人，其仅享有合同项下的债权请求权而非物权，法院直接处置涉案房屋违反了“物权法”的相关规定。

株洲市天元区人民法院在异议中查明，株洲市天元区人民法院受理了申请执行人（原告）汪庆岩与被执行人（被告）湖南金沙新能源有限公司、尹生林、钟林敬民间借贷纠纷一案，经汪庆岩申请，该院于2015年6月19日查封了钟林敬购买的湖南省株洲市天元区××路××号××广场××号房产（办理了销售备案，该院系轮候查封），查封期限自2015年6月19日至2018年6月18日。该案经审理，株洲市天元区人民法院作出（2015）株天法民一初字第823号民事判决书，判令湖南金沙新能源有限公司、尹生林、钟林敬共同偿还汪庆岩借款本金2404200元及利息。因被告未履行义务，汪庆岩遂向株洲市天元区人民法院申请强制执行。在执行过程中，株洲市天元区人民法院又于2018年3月28日续查封，查封期限自2018年3月28日至2021年3月27日，现为首查封。异议人以涉案房屋系其所有为由，提出执行异议，株洲市天元区人民法院审查后驳回了其异议请求。2019年6月17日，株洲市天元区人民法院作出（2015）株天法执字第790号之三的《执行裁定书》，裁定内容为：“评估、拍卖被执行人钟林敬名下的株洲市天元区××路××号××广场2216、2212、2217、2211号房产所有权”。异议人遂针对该裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出执行异议。

另查明，2014年11月11日，华兴公司（甲方）与被执行人钟林敬（乙方）签订了《商品房预销售合同》，被执行人钟林敬购买了涉案房屋并全额支付了购房款。

又查明，2018年2月2日，湖南省茶陵县人民法院作出（2018）湘0224破1号民事决定，根据债权人刘颖的申请，受理湖南金沙新能源有限公司破产重整一案，并指定湖南人和人（株洲）律师事务所担任湖南金沙新能源有限公司管理人。

株洲市天元区人民法院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定“房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，同时还规定“预查封的效力等同于正式查封。”另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，第三人作为预查封房屋所有权人，在其正当权益未得到保障的前提下，确实不能直接对预查封房屋进行执行。当第三人依法解除合同的，法院应当准许，对已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权，亦或是开发商同意拍卖预查封房屋，将拍卖款优先支付剩余房款，余下拍卖款由申请执行人获得补偿，故预查封房屋在符合法定情形时是可以进行处置的。本案被执行人钟林敬依据其与开发商华兴公司签订的《商品房预销售合同》支付了全部购房款，已经履行了买受人的合同义务，华兴公司的合同利益已得到保障，其应当向被执行人钟林敬交付房屋，被执行人钟林敬对华兴公司享有涉案房屋的交付请求权。被执行人尹生林与被执行人钟林敬系夫妻关系，被执行人尹生林又系金沙公司的法定代表人、股东，即便被执行人所购房屋一直由金沙公司占有使用，也是购买人对自身权利的处分，产权登记人华兴公司对涉案房屋被占有、使用从未提出过异议，也从未主张过解除合同和提出过任何执行异议，因此，株洲市天元区人民法院对涉案房屋的查封符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定。被执行人尹生林、钟林敬未按生效判决履行还款义务，株洲市天元区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，对涉案房屋进行处置并无不当，虽然华兴公司现仍为涉案房屋的登记产权人，株洲市天元区人民法院（2015）株天法执字第790号之三执行裁定书中“评估、拍卖被执行人钟林敬名下…”的表述不当，但鉴于被执行人钟林敬已全额支付了房款，涉案房屋的登记产权人华兴公司对本院处置该房屋无异议，故并不必然导致该裁定书应当被撤销和应当中止对该房屋的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，株洲市天元区人民法院作出（2020）湘0211执异12号执行裁定，驳回异议人金沙公司破产管理人的异议请求。

复议申请人金沙公司破产管理人称：请求撤销株洲市天元区人民法院（2020）湘0211执异12号执行裁定，查清事实予以改判支持复议申请人的异议成立。事实与理由如下：一、株洲市天元区人民法院适用法律错误，虽然《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》允许对预期财产性利益进行查封，但并未赋予法院在未厘清财产权属关系的前提下，对预期性财产利益进行处分的权利。二、株洲市天元区人民法院既认定（2015）株天法执790号-3执行裁定书表述不当，又认为表述不当不必然导致该裁定书应当被撤销，自相矛盾、严重违法。