江苏省涟水县人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）苏0826执异101号

异议人（利害关系人）：梁文梅，女，1969年8月29日出生，汉族，居民，住淮安市清河区。

委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。

被申请人：淮安顶立建材科技有限公司破产管理人，住所地淮安市。

负责人：张沛生。

委托诉讼代理人：戴家正，江苏知缘律师事务所律师。

被申请人：淮安地利达建材贸易有限公司破产管理人，住所地淮安市。

负责人：张沛生。

委托诉讼代理人：戴家正，江苏知缘律师事务所律师。

在本院审理申请人徐秀芹申请淮安顶立建材科技有限公司（下称顶立公司）破产清算纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理。并于同日指定江苏知缘律师事务所担任顶立公司破产管理人。管理人在接管顶立公司破产事务过程中，发现淮安地利达建材贸易有限公司（以下简称地利达公司）与顶立公司人格混同，于2016年10月31日向本院申请地利达公司进行破产清算，并与顶立公司破产清算案合并审理。在审理中，本院根据上述两公司的申请，对上述两公司的房地产及其他附属设施等资产通过拍卖的方式予以变现。异议人梁文梅以2735万元的价格竞得，竞得后，异议人对所竞得的土地以没有69亩工业用地为由，向本院提起书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

异议人梁文梅称：1、对涟水法院于2018年5月13日于淘宝网司法拍卖案涉两破产公司的工业用地和附属设施的行为提出异议，请求依法确认2018年5月13日淘宝网司法拍卖淮安顶立建材科技有限公司、淮安地利达建材贸易有限公司使用的土地及附属设施资产的行为无效。2、请求撤销（2016）苏0826民破2号之五民事裁定书。3、请求判令返还拍卖款2735万元。事实与理由：2016年6月28日涟水法院受理淮安顶立建材科技有限公司破产清算一案，并于同日指定江苏知缘律师事务所担任顶立公司破产管理人。破产管理人发现淮安地利达建材贸易有限公司与顶立公司人格混同，于2016年10月31日向涟水法院申请对地利达公司进行破产清算，并与顶立公司破产清算合并审理。法院于2016年11月15日受理合并审理申请，并于2017年11月30日宣告两公司破产。评估公司于2018年2月1日就（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施出具《房地产估价报告》，该报告明确了如下事项：（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施总评估价为21800600元；（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施占用土地面积69.83亩，该69.83亩土地规划用途均为工业用地，使用年限从2011年2月18日至2061年2月18日共50年，截止价格时点土地剩余年限为43.14年。法院依据《房地产估价报告》在“阿里拍卖·司法”平台就（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施发布了拍卖公告，拍卖公告列明了《房地产估价报告》中的相关事项，如拍卖标的物一（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施占用土地面积69.83亩等事项；拍卖公告竞买须知第十一条同时列明买受人应于2018年5月28日之前将拍卖款缴入法院指定账户。异议人正在筹划装配式建筑PC构件等生产项目。2018年5月13日，异议人遂根据上述拍卖公告及《房地产估价报告》，在“阿里拍卖·司法”平台以2735万元竞得（破）涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施，购买目的为：在案涉拍卖土地上建设相关厂房及配套设施，依法运行装配式建筑PC构件等生产项目。2018年5月28日，异议人依拍卖公告要求缴清全部拍卖款2735万元。异议人竞拍成功后，发现拍卖公告所依据的《房地产估价报告》与实际事实严重不符：《房地产估价报告》明确拍卖标的物中的69.83亩土地规划用途均为工业用地，而实际事实则是该69.83亩土地中只有13.39亩地为工业用地，但没有取得国有土地使用权，不属于两破产公司破产财产，其他56.44亩土地性质均为农业用地。该56.44亩土地因其性质为农业用地属于法律禁止流通的范畴。因此，（破）位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施的拍卖合同因违反法律禁止性规定属于无效拍卖，涟水法院于2018年6月13日作出（2016）苏0826民破2号之五民事裁定书，确认案涉土地权利及附属设施资产的所有权属于异议人，网络司法拍卖行为和涟水法院的裁定书明显违法，现异议人提出异议，请求支持异议事项。

申请人顶立公司、地利达公司破产管理人共同辩称：1、虽然本案房地产的产权存在未取得相关合法手续等瑕疵，但根据最高院有关案件的精神，管理人可以就破产企业的资产按现状进行变价，因此，本案拍卖行为合法。2、本案不存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，竞买公告的第五条、第六条有特别的提示。在标的物介绍中亦显示无房屋产权证和土地产权证，并在“土地面积”栏中注明“根据顶立二期投资协议确定为69.8亩”。由此可见，管理人已经就拍卖资产的现状及可能的风险作了合理的提示。另外，作为如此重大金额的拍卖活动，买受人亦有责任充分了解交易的内容和风险。因此本次拍卖活动不存在重大误解情形。本案的交易活动系公开拍卖，且出现激烈的竞价，表明拍卖标的物的价值的合理性是得到市场认可的，不存在显失公平情形。因此买受人无权要求撤销成交的拍卖行为。3、关于买受人提出了评估报告中关于土地性质的表述问题。管理人认为，该评估报告只是作为破产财产变价方案中价格确定的依据，拍卖行为应以拍卖公告为准，管理人在拍卖公告中并未将评估报告作为确定标的物状况的依据，管理人亦未在拍卖公告中引用评估报告的内容表述。因此，竞买人以评估报告的内容存在瑕疵为由质疑拍卖成交的合法性是不能成立的。我们认为，对于管理人委托法院的拍卖行为，因为本案不属于执行案件，异议人无权提出执行异议。

本案经审查查明：2016年6月29日，本院根据徐秀芹的申请裁定受理顶立公司破产清算纠纷一案，并于同日指定江苏知缘律师事务所担任顶立公司破产管理人，管理人在接管顶立公司破产事务过程中，发现地利达公司与顶立公司人格混同，并经管理人申请于2017年11月30日宣告顶立公司、地利达公司破产。2017年12月，顶立公司、地利达公司的管理人委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司（下称清华公司）对顶立公司的土地及其房屋进行评估。管理人出具顶立二期投资协议书给清华公司证实评估的土地为69.83亩，用地方式为国有出让，年限为50年，自2011年2月18日至2061年2月18日。2018年2月1日，清华公司出具房地产评估报告，将顶立公司的厂区内8幢建筑（建筑面积4751.39㎡），以工业用地土地使用权（69.83亩）及围墙、道路、码头、水泥库等附属设施，价值时点为2017年12月26日，采用成本法，估价结果为2180.06万元。2018年4月11日，本院根据顶立公司、地利达公司管理人的申请，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施的公告。拍卖标的所有人为顶立公司和地利达公司，土地产权证无，建筑总面积4751.39㎡，土地面积根据顶立二期投资协议书确定为69.83亩，权利限制情况查封，被本院查封有处置权。土地性质，未注明（空白）。2018年5月13日，异议人梁文梅以2735万元竞拍顶立公司的房地产及其附属设施，并交付了全部款项。2018年6月13日，本院依据顶立公司、地利达公司破产管理人的申请，作出（2016）苏0826民破2号之五民事裁定书，对异议人梁文梅通过拍卖取得顶立公司、地利达公司所享有的工业用地上的权利予以确认，并对该工业用地上所有的房屋及围墙、道路、码头、水泥库等附属设施资产的所有权予以确认。后异议人发现竞买的顶立公司房地产中，只有13.39亩为工业用地，其他56.44亩土地性质均为农业用地，该用地属于法律禁止流通的范畴。认为网络司法拍卖行为和本院的裁定书明显违法，于2018年8月6日向本院提出执行异议，请求依法确认2018年5月13日淘宝网司法拍卖顶立公司、地利达公司使用的土地及附属设施资产的行为无效，请求撤销本院（2016）苏0826民破2号之五民事裁定书，请求判令返还拍卖款2735万元。在审查中，异议人对执行异议的第一项异议请求变更为要求撤销涟水法院2018年5月13日淘宝网拍卖顶立公司、地利达公司使用的房地产的网络司法拍卖。

另查明，2012年2月20日，涟水县国土资源局与申请人顶立公司签订了国有建设用地使用权出让合同，出让坐落于淮××路北侧、××村引河路西侧，出让土地面积30748㎡，使用年限50年，出让总价2951808元。2012年6月20日顶立公司领取了涟国用（2012）第2323号国有土地工业用地使用权证书。2012年3月23日，涟水县规划局向顶立公司颁发了建设用地规划许可证，2012年5月24日涟水县国土资源局向顶立公司颁发涟水县（2012）涟国土资地字第019号建设用地批准书。2015年8月24日顶立公司将上述的工业用地卖给涟水县美赞建材科技有限公司，并办理了土地使用权的变更手续。顶立公司和地利达公司在涟水县国土资源局无其他的工业用地使用权登记。